En Chile, el desarrollo inmobiliario en zonas urbanas ya no se limita a cumplir con normas de construcción o planes reguladores comunales. La creciente presión ambiental, la densificación poblacional y los estándares de sostenibilidad han transformado la normativa ambiental en un pilar fundamental para la viabilidad de cualquier proyecto inmobiliario. Antes de mover la primera pala, los desarrolladores deben anticipar una serie de requisitos legales y técnicos que, de no considerarse a tiempo, pueden generar demoras, incrementos de costos e incluso el rechazo del proyecto.
¿Cuándo un proyecto inmobiliario debe entrar al SEIA?
El primer filtro obligatorio es el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Según el Artículo 3 del Reglamento del SEIA (DS 60/2022), los proyectos inmobiliarios deben someterse a evaluación ambiental si cumplen con alguno de los siguientes umbrales:
- Viviendas en más de 200 unidades en zonas urbanas.
- Proyectos en zonas saturadas o latentes (por ejemplo, por material particulado o ruido).
- Construcciones en áreas protegidas, humedales urbanos, o en proximidad a cauces naturales sin autorización de la Dirección General de Aguas (DGA).
- Desarrollos que impliquen cambios de uso de suelo con impacto en drenaje, biodiversidad o calidad del aire.
Incluso proyectos por debajo de estos umbrales pueden ser ingresados voluntariamente al SEIA para anticipar conflictos o reforzar su licencia social —una estrategia cada vez más común en entornos sensibles.
Gestión de residuos y manejo de suelos
Otro aspecto crítico es la gestión de residuos de construcción y demolición (RCD). La Ley 20.920 (Ley REP) y el Plan Nacional de Residuos obligan a los constructores a presentar un Plan de Manejo de RCD, que incluya metas de valorización, puntos de acopio autorizados y trazabilidad de escombros. Además, si el terreno tuvo uso industrial o comercial previo (estacionamientos, talleres, gasolineras), es esencial realizar una caracterización de suelos para descartar contaminación por hidrocarburos, metales pesados u otros compuestos. Si se detecta contaminación, se activan las obligaciones de remediación bajo el Decreto Supremo N° 2/2022 del MMA —una responsabilidad que recae, en muchos casos, en el nuevo propietario.
Eficiencia hídrica y energética: más allá del cumplimiento
Las municipalidades y la autoridad ambiental exigen cada vez más medidas de eficiencia. En un contexto de sequía estructural, proyectos deben incorporar sistemas de reutilización de aguas grises, recolección de aguas lluvias o tecnologías de riego eficiente en áreas verdes. Asimismo, la Norma Técnica G9 de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) y los estándares de calificación energética (etiquetado de viviendas) están impulsando diseños con menor huella de carbono, uso de materiales sostenibles y envolventes térmicas eficientes.
Participación ciudadana y licencia social
Los vecinos son actores clave. El SEIA permite a la ciudadanía presentar observaciones en plazos definidos, y en zonas densamente pobladas, los reclamos suelen centrarse en:
- Pérdida de áreas verdes o visuales,
- Aumento del tráfico y ruido,
- Saturación de servicios básicos (agua, alcantarillado).
Una estrategia de participación anticipada, con reuniones informativas, canales de diálogo y ajustes en diseño (como espacios públicos compartidos o mitigación acústica), puede prevenir conflictos que retrasen meses o años la aprobación del proyecto.
Ordenamiento territorial y normas comunales
Finalmente, no basta con cumplir con la normativa ambiental nacional. Cada comuna tiene su Plan Regulador Comunal (PRC) y ordenanzas municipales que regulan alturas, densidades, cesiones de terreno para equipamiento y áreas verdes mínimas. Algunas municipalidades —como Santiago, Providencia o Viña del Mar— han incorporado exigencias ambientales adicionales, como techos verdes, biodiversidad urbana o certificaciones de sostenibilidad (LEED, EDGE, etc.).
En ORBE Ambiental & Legal, acompañamos a desarrolladores inmobiliarios desde la fase de prospección del terreno hasta la obtención del RCA (Resolución de Calificación Ambiental). Nuestro equipo integra abogados ambientales, ingenieros, especialistas en suelos y expertos en gobernanza del agua para diseñar estrategias que aseguren cumplimiento, eficiencia y aceptación comunitaria.
¿Estás evaluando un nuevo terreno para un proyecto inmobiliario en una zona urbana? No subestimes los pasivos ambientales ni las expectativas regulatorias actuales.
